导读：
■华润千亿年，城市人文年，价值蜕变年！
■交通价值分析
一、15#、1#交汇科技园，华润城升级双地铁人文综合物业
二、东西贯通，高新中二道东延接驳沙河东路
三、南北提速，沙河西路隧道直达沿江高速
四、小结：效率中心将成就价值中心
■写字楼价值分析
一、卫星地图飞机魅影：科技园成为经济活动中心基点
二、2000万㎡写字楼总体量，高新区是深圳永久商办中心
三、80万人居需求和2000亿购房资金，科技园清盘深圳楼市？
四、中国四大电视巨头研发总部，掌控全球20%市场份额！
五、GDP产出254亿/K㎡，华润城寸土鎏金
■商业价值分析
一、最具体验感的国际化社交中心，万象天地接棒领跑
二、内地第三家、华南首家诚品生活，华润城孕育城市人文高地
三、全品类综合体的增值：华润城不仅白送还倒贴
■教育资源价值分析
一、二胎时代的生育高峰期：婴儿潮打响学位争夺战
二、名校全覆盖，一站式顶尖教育为孩子未来献礼
■总结：探索城市时代人居，开篇金融杠杆资产！
正文：

■华润千亿年，城市人文年，价值蜕变年！

2016年，于华润置地而言，注定会是里程碑式的一年：香港上市20周年，同时首次迎来地产销售额破千亿的佳绩，成为第十个千亿房企。

这一年里，华润置地深圳在售的项目同样是绚烂夺目：华润城、深圳湾?悦府、华润?银湖蓝山三个项目以146.7亿元取得了开发商（纯住宅）销售金额亚军，成交面积170135㎡，成交套数为1030套，华润置地每天进账约4008万元，每小时约167万元。

其中人文大城轮廓初现的华润城尤其成为焦点存在：无人机、VR开启城市人文探索，为深圳人文建设画下浓墨重彩的一笔，新品发布会再现华润对理想生活的创新和突破……

接下来的2017年，华润城同样不负众望，精彩待续：9月，24万㎡创新升级版的“万象城”——万象天地将开业；此外，华南首家诚品生活或将同步开业。17年的繁华或将伴随着又一个中心的落定。为此，笔者大胆对华润城做价值前瞻分析，拍砖、点赞，敬请随意。

价值发生质变的原因莫过于交通、办公、商业、配套等四大价值要素，因此，笔者的分析方向同样以此为主：

■交通价值分析

一、15#、1#交汇科技园，华润城升级双地铁人文综合物业
线路刚出炉不久的深圳15号地铁应该已经让华润城的准业主们炸开了：据公示的地形图分析，15号线最南至南山区工业八路，最西北端已抵达宝安西乡大道，北段回环在中国城市人文综合体大盘华润城附近的高新园相交汇，华润城将正式升级为双地铁口物业。

价值蜕变，繁华万千！届时，高新园区与前海、后海、蛇口各片区间的时空关系将更为缩近，经济联系紧密。 超百万体量的双地铁口人文综合体，华润城应该是硕果仅存了。

二、东西贯通，高新中二道东延接驳沙河东路

据房地内参独家获悉，深圳市交委将对南山科技园片区的高新中二道进行集中整治，道路将东延至沙河东路与新中路交汇处，横跨名商高尔夫球会，直接连通高新科技园与深圳最大城市旧改项目白石洲片区。

据悉，规划预案将从科技中二道沿着科华路、科技路扩建，穿越华润城北门，在华润城四期的出口出横跨名商高尔夫球会，与沙河东路接驳，全程约2.5公里左右。

这一路梗堵的打通将在今年《深圳高新区交通整治实施方案》基本完成的基础上，进一步改善高新科技园区交通的微循环，缓解深南大道科技园路段的交通压力片区拥堵，提高科技园区的运输能力，加速通勤效率。

三、南北提速，沙河西路隧道直达沿江高速

2016年10月政府发文通告，沙河西路将建隧道接沿江高速公路，进一步优化了沿江高速与南山区路网的衔接，满足市民上下沿江高速的需求。作为贯通高新科技园和南山后海总部基地的一条重要的交通疏导主干道，沙河西路将进一步提升高新科技园通行效率。

四、小结：效率中心将成就价值中心

双地铁交汇、东西贯通、南北提速，华润城所在片区正在成为效率中心，而效率中心必然是价值中心！

■写字楼价值分析

一、卫星地图飞机魅影：科技园成为经济活动中心基点

商办写字楼是经济活动的主体，是经济价值的创造者，由此则决定了其他住宅、商业空间的价值高度。而华润城所在的高新科技园片区经济密度卫星地图上的东北方向的飞机缩影给予了充分的证明。

查看2016年7月谷歌地球的卫星地图，华润城万象天地前方的飞机缩影显而易见，从图片上看飞机与建筑物的距离很近，从大小和比例推测，飞机大约在1.25千米高度，也就是刚起飞不久。由此推断，飞机应起飞于宝安国际机场。

而若没有高频率航班通过此地，飞机被拍到的可能性很低，可见随着深圳对外经济交流接口落定深圳西部，深圳经济活动中心已然转移到西部地区。前海在建、宝中始起，高新科技园显然是经济活动中心中为数甚少的基点。而事实上，华润城所在高新科技园片区已然成为了深圳的财富中心。

二、2000万㎡写字楼总体量，高新区是深圳永久商办中心

面积10.06平方公里（扣除深圳大学1.44平方公里）的深圳高新科技园，2013年实现工业总产值5200亿元，占全市1/4，而高新区用地只占全市1.1%，单位土地产出517亿/平方公里，高居全国第一，成为全国单位面积产出最高的高新区，是国家最高财富增值带。

片区内存量写字楼总面积达到了1100万㎡，在代替福田区800余万㎡成为深圳最大的商办就业中心，总部企业所在地。

而未来，根据市政府的增容计划，投资规模超过500亿元的深圳高新北区整体改造已经正式启动，整个深圳高新区的商办面积将达到约2000万㎡，即使赫赫有名的前海自贸区，办公楼总面积也仅有1400万㎡。这意味高新园区成为深圳当之无愧的永久性商办中心。

三、80万人居需求和2000亿购房资金，科技园清盘深圳楼市？

与写字楼体量相对应的是，高新园区聚集的科技企业数量也成为了深圳之最。其中总数为7000多家企业，国家级高新企业1641家、上市公司115家，上市公司数量居全国行政区（县）第二位，包括腾讯、中兴、创维、等上百家上市公司。

由此带来的连锁反应是高新片区聚集了8000多名博士、5万多名“海归”，就业人口达到60万，是深圳创新人才最集中的城区。到2020年预测值就业人口将达到100万！这将是中国最大就业中心。

企业聚集中是经济效率中心。而高密度就业人口与居住人口带来的影响还不同，除却抬高房价压力，还将输出巨大的购买力。按照片区目前14万居住人口、未来20万居住人口规划，片区未来至少还将产生80万居住需求。根据前程无忧人力资源互联网平均年薪20万计算，高新区这里每年产生的可支配购房资金将达到近2000亿。

2000亿，要知道2016年深圳新房成交总金额不过2884.40亿！60万需求、2000亿资金，高新科技园绝对分分钟开炸啊！

四、中国四大电视巨头研发总部，掌控全球20%市场份额！

可能大家都知道深圳是中国液晶电视的基地，但却鲜少知道目前中国五大电视巨头中有4家研发总部集中在华润城一路之隔的高新园区：长虹、康佳、TCL、创维组合成中国电视金三角。

根据IHS Technology公布全球十大液晶电视品牌，中国有五家品牌入榜，分别是海信、TCL、创维、海尔、长虹。按照前十大品牌占有率72.8%计算，深圳四大品牌在全球出货量的占有率超20%！换而言之，深圳控制了全球1/5的液晶电视销量市场！

而此外，创维还以全球第一款AR智能电视，这也是全球范围内首次将AR科技作为一种全新的交互模式引入智能电视，在全球高端彩电领域已然成为绝对的颠覆者和引领者。

五、GDP产出254亿/K㎡，华润城寸土鎏金

值得特别提出的是，华润城280万的综合体量中，自配约70万的写字楼面积——华润置地大厦，被称为深南大道地标级商务群落，按照南山的就业密度，这里未来聚集的就业人口将不低于4万人。

按照2016年人均GDP16万元，科技园产出2.5倍平均计算，未来光华润城自身单位土地产出将将达到254亿！单位产出如此之高，华润城住宅价值可谓是寸土鎏金！

■商业价值分析

一、最具体验感的国际化社交中心，万象天地接棒领跑

当然，除却深圳最大的就业中心和价值创造中心，华润城还是未来商业中心。预计2017年9月开业的24万㎡万象天地囊括旗舰广场、精品中心、时尚高街、品质生活、休闲天地、艺术风尚等几大主题，考虑了购物、休闲、人文等综合因素，更创新性赋予人们一种更丰满、人性化的最具体验感的国际化社交中心，为都市时尚内容提供了强有力的舞台。

众所周知，万象城是国内购物中心行业的领跑者，华润幸福里之所以卖出最贵价格万象城是首当其冲的功臣，可以想象，升级版万象城2017年开业，对华润城将带来怎样的价值预期。

二、内地第三家、华南首家诚品生活，华润城孕育城市人文高地

自2015年9月11日华润置地与台湾诚品生活战略签约后，已有27载历史的诚品生活在中国内地的第三家店、华南首家落户城市人文综合体华润城，构建城市人文高地已是众望所归。

正如诚品的创始人吴清友所说：“诚品不仅仅是书，它延伸人文、艺术、创意、生活的核心价值，持续经营款待人、款待心情、款待空间的场所精神，期望分享有灵性、有能量、有气质的空间氛围。”

如今在深圳年轻而富有活力的城市，不远处风光宜人的深圳湾，以及渐渐崛起的湾区天际线，正照应着华润城诚品生活落地生根、抽芽吐绿直至妩媚绽放，人文沃土孕育华润城大城之势。

三、全品类综合体的增值：华润城不仅白送还倒贴

作为全品类综合体，华润城“住宅+商业+写字楼+酒店+艺术与纪念馆的类似设施+学校”的结合本质上是各种空间的紧密集合。这种集合对于时间就是金钱，在效率就是生命的城市，是变相的金钱攫取：生活、工作、休闲、娱乐、会客等一步到位，本身是一种增值。

假设平均一家三口人，成年家长两人、上学孩子一人，住在华润城可以解决工作与生活的所有问题，因此成人每人、每天可以节约4个小时，小孩可以就近上学与解决生活问题因而每天节约1个小时，而且还未计算其安全性。但是家庭节约的时间是：每天9小时，平均每人节约3小时。

以深圳2015年中产家庭可支配收入50万元计算，这个可支配收入相当于家庭生产获得的净利润，而要获得这个净利润意味着总产值必须是每年600万左右，也就是说每天必须1.64万/天，以每天8小时计则单位时间产值是2055元/小时。平均每天节约3小时，节约的产值就是6165元/天、225万/年，在70年的使用期限内、不考虑通胀节省的总产值是1.58亿、对应节省的净利润(也即家庭总可支配收入)是2362万！

假设华润城的150㎡的住宅，以9万元/㎡现价计算是1350万，也就是说，70年省下的净利润是2362万，比你购房成本多了1012万。也就是说，你购房获取增值还不算，但华润城的综合性质就给与了你1012万、74.9%的获益！！在经济真相上，华润城不但白送、还倒贴。

■教育资源价值分析

一、二胎时代的生育高峰期：婴儿潮打响学位争夺战

说道教育，应该是深圳每个父母最伤脑筋的了。根据市政府最新公布数据，2016年深圳市公办小一学位缺口将达到4.63万个，公办初一学位供需基本平衡，2017年公办小一学位缺口将达到6.1万个，公办初一学位缺口0.32万个。

与之同时，随着二胎放开，我们看到2016年深圳新生婴儿达到22万，较之2015年全年深圳20.04万，同比增加4.5%，鉴于深圳年龄年轻化的大额比例，生育高峰期杀到，可以看见，未来很长一段时间深圳将进入学位急遽争夺时代！

二、名校全覆盖，一站式顶尖教育为孩子未来献礼

而华润城一生教育全覆盖，可谓献礼焦躁的深圳人。内部规划3所幼儿园、1所南山外国语集团新大涌小学以及1所九年一贯制学校。华润城内部的南山外国语集团新大涌小学2015年秋季已开学。南山外国语集团学校，正是深圳市继深圳外国语学校之后全市创办的第二所外国语学校，第一所区属外国语学校。

根据统计，南外中考成绩连续第八年获南山区第一，稳居全市前三；高考成绩连年创优，09年更是考出“7个状元”、100%升大学。可以说，在外语、科技、环境、艺术教育等方面，南外当之无愧为深圳市首屈一指的名校教育资源。

此外，华润城周边还紧邻着深圳大学及高新园区里的密集虚拟大学，加上北侧深圳大学城里系列大学，这种名校环绕，尽享一站式顶尖教育无疑是给予孩子最好的礼物。

■总结：探索城市时代人居，开篇金融杠杆资产！

2016年年末之际，习大大定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，事实上从房子的刚性特质而言，房子首先是用来住的，然后才是用来炒的，只有满足了居住需求的各项功能和生活的更多可能性，房子炒出来的价值才能挤压水分，去泡沫化。

而在城市化和后金融化时代，房产因为与各实体产业与金融之间的桥梁衔接，必然成为金融从实体经济中攫取价值的杠杆资产，这是城市房地产与生俱来的基因。

在深圳这样以科技、金融为主要产业发展的一线城市，毫无疑问，房地产的金融属性更强，而华润城作为深圳唯一全品类人文综合体，其生活方式的探索和开创、匠造品质生活的初心和范本参照，无一不为金融价值加码，或许，华润城将是这座城市时代人居和金融杠杆资产的荣耀开篇。