地表是有限的，而人类对于效率的追求是无限的。而效率的不断提升就会带来空间的收敛。这就导致房地产具备了一个最独特的特征：房地产最终将进入收敛态。

把握这个收敛态，才能理解房地产的未来趋势。不把握这个收敛态，就会错失机会甚至与机会完全逆反。而房地产的收敛态表现在5大收敛、1大扩散。这个是@尹香武 多年前的观点，今天首次公开。开谈前提醒你：

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沈阳故宫，谈点大事！

房地产行业的6大收敛态是：土地在收敛，房价在收敛，房企在收敛，城市在收敛，营销在收敛，税收在收敛。

1大行业发散态是：卖家在发散。

有效土地原来多---农业社会到处可以住人、城市化了适合住人的地方就少了，这叫土地收敛。这个收敛把很多人的价值给收敛掉了，很残酷的，但是不见血、无痛式的，国家现在不是正在做“白象战略”吗？

购房者呢，原来卖6000元/平米的时候基数大。现在要卖6万，购房者的数量会收敛。

原来四线城市也在建房地产，现在扩散到了县城扩张，但最终效率要求实惠灭掉绝大多数县城的，城市也在收敛。

房价呢？基于房地产的总归入、总枢纽、总平台的特征，房价会不断收敛铸就高峰，将更多人排挤出购房阶级---这是统治阶级、人数不能多的，这就是房价的收敛。

而土地价格越来越高，玩得起的房企必将越来越少，房企在收敛。

税收收敛，就是随着增量减少、进入存量阶段，迟早要征收房产税。政府依赖的其实就是两种税收，一个是人头税、一个是地头税。地头税在最开始叫做“土地财政”，主要来源于土地，之后要进入“房产财政”，主要来源于房产。房地产财政也将开始收敛到房产上来的。

也就是说，整个房地产行业都在收敛的过程中。这就带来观念收敛，大家想想，以前的很多营销、概念，都会让人振奋、有心灵共鸣，但是随着行业的整体收敛，就带来了观念、新意识的收敛，再也没有什么观念能够让人们惊喜了，观念与意识其实就是营销，你看，时间不同、概念不同，连营销的动作也在收敛。

营销收敛到什么地方去了呢？收敛到价值上去了，房地产就是价值、购房就是价值，营销也收敛到了追求价值、表现价值的层面去了，其它的都失效了。所以这些年，营销必将偏向价值、投资、金融，而不是以前的做诗绘画、言情谈志了。

营销（观念与意识）收敛到最有效的一个点上进行突破，形成一个喷管，去压缩、再放大，这个点是什么呢？这就涉及到什么是房地产的本质。

举个例子，如果你生病了，要去看医生，医生给你吃药，吃完药病好了，这是惯常的过程。但突然有一天医生不看病，他看DNA，就是动你的基因，一调你就可以活下去，癌症也一调就好了，这时你是选择去吃药还是调基因呢？你肯定选基因医生。

而房地产就是这个地球的基因，是我们经济的基因、投资的基因、生活的基因、生死的基因，是我们所有人争夺的总基因。原来美国就是占了很多墨西哥的、买了很多法国的、买了俄罗斯的土地，搞了土地国有制，再把土地分给大家，美国那个时候就在动基因，动到1911年结束了。

国家送给很多人以大白象（点击可阅读）！

动土地基因发展经济反应快，但是动土地基因只能是大国才可以动。我们国家也是大国，从1998年开始，终于找准了我们的总基因，就是房地产。房地产是百业之母、财富之母。

@尹香武 曾经写过一个话叫“地球地球，地产之球”，再浓缩下：这个地球的总基因，就是房地产。美国动过基因，把自己动强大了。轮到中国动基因了，他动基因了，你不跟着动基因？你必须跟着，而不要去找那个传统的医生，没有第二选择。

举个例子，假设一家企业做了十年，十年下来没进行房地产的购置布局，他就等于白干了，交租就交了十年，而房价的涨幅把他的收益全部覆盖了。现在买有效房子、卖无效房子都是参与地球基因的过程。

动基因的效率最高，对政府效率最高，对社会效率最高。对买房者效率也是最高，胆敢不加入动基因过程的人，还去找医生的人，都会是这个游戏的大输家。只不过大家一定要注意并把握“有效土地、有效地段”这个界定而已。

这是大家顾问、房地内参的知识产权，叫：地球基因论。@尹香武 感觉，房地产收敛到最后，意识上会归于：地球基因论。

而最后要说的就是房地产业的1大发散。原来的房产卖家就是房企，之后有产市民加入进来了。再演绎下去，房企会越来越少卖房了，深圳迟早要进入到每年可售新房数量低于1万套的阶段的，那个时候最大的卖家就发散了，从房企变成了有产市民。这是房地产业唯一的发散。

好了，收敛中有被牺牲的、有被高耸的，发散过程中有被出局的、有被主流的。关键在于“有效地段”这四个字。

上述这“6收1散”是足以改变你命运的。朋友，祝你好运！

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