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两爆点及余六点：拿断2018与三年内

作者：尹香武

来源：www.sxckwx.com(半求·房地内参) 类型：行业观察 2018-07-06 19:36:42 点击506次

注：本文形成在去年10月，4月初曾给内参会’会员先享，因其两爆点及余六点：拿断2018与三年内重要再次公开从 2015 年中开始，我们说“关键不在房价在地价、重点不在一线在二线”，以此准确把握到了两年三倍级别的“省城浪潮”这个投资机遇、把握到限购全国化之前最大的整体性投资空间之后，2018 及其后两年的核心判断是什么？我们强调最多的是：价值再凝聚。这是当前最重要的投资判断。今天谈谈这个开脑洞，开谈之前提醒你：《超本位’密讲：五500年一遇扑向你!》只剩10%名额，即将收尾。上回6-10密讲透露房地产上海密会消息后，多地即推新调控，但远不止此！这次将有2类人、3类企业、4种楼盘被淘汰！又有哪类人、哪5种片区与6种楼盘因此发财？这次新政策风向会空前改变所有楼市参与者的处境！7-8本周日第36场《超本位’密讲：500年一遇扑向你!》www.sxckwx.com/html/28932.htm尽速通报！只剩10%名额，即将收尾，报名找13266798623李小姐！虽然我们从 2016 年中开始小范围内（VIP 或者密讲密件等）说这个事、2017年初开始通过微博微信提醒，也虽然从提出“价值再凝聚”到现在，对应物业的价值也已倍增，但好像注意到的人还是很少。为什么重点是“价值再凝聚”呢？未来价值再凝聚还有机会吗？有几个看点。一）住宅供应结构的巨变我们国家要进行 5050、442 的房地产结构调整，公租房、市租房体系将空前壮大。资源控制能力几乎没有条件约束的政府，要完成公租房体系的建设是没有难度的。而公租房必须要在租金上进行控制、而租金会对房价构成反制，与公租房档次相同的那些商品房就会连带受到价格控制，出现“价值释出”的情况---因为无法承担财富增值的作用、而只能成为保值载体、居住载体。二）价值释出大潮前所未有加之以前我（@尹香武）说的信息经济发展以来，出现了去人工、去物质、去成本、去中间的确定性趋势，价值的有效附着物越来越少。但是财富沉淀本身是一个定数，人类产出的不少于 30%将沉淀在房地产上。当有些原本的价值附着物释放出价值的时候，必须有一些来凝聚这些价值，那边低就必然这边高。这就是所谓的价值的横向转移，也就是价值再凝聚直观说法。三）好东西越来越多，稀缺度不足我国现在进行大规模的扶贫，这就导致我国的基础线往上抬，原本的基础被淹没、覆盖。这一点加之产业转移，现在的硬件上，一、二、三线城市之间差别已经很小了，好的东西越来越多。这就意味着原本的一些好东西已经不再或者说不够稀缺了，这些好东西就会绝对或者相对地释放出价值。这也急需价值再凝聚。四）发展、建设触发了再凝聚的需求价值就是稀缺的产物，没有稀缺就没有价值。对于房地产来说，稀缺只表现在：地段的稀缺、产品的稀缺。而地段有涵盖了配套、景观、交通等要件，产品则是设计、规划、建造、管理的综合后的结果。犹如以前我们分析的，社会越发展、城市越建设，有效土地越少而不是越多。也就是说真正的投资者要做的是反发展、反建设，从而抓住上述收敛过程中稀缺度提升的那一部分，这就是价值再凝聚。而我国开展的是人类社会有史以来最大规模、最长时间的大发展、大建设，面临的价值再凝聚任务恐怕也是最重的。五）两大爆点决定论：1:3 与3:1 城区人口在 500 万以上的城市，房地产价值突增有两个信号：1:3 与3:1。二手房交易与新房交易达到1:3的比例时，就意味着城市的投资退出渠道开始畅通，城市整体性的价值体现---其实主要是房价上涨---就开始了。而当二手房成交与新房成交达到3:1的比例关系时，突发式价值增长的就不是整体同幅度、甚至是差的涨的更多，而是超级豪宅开始一摆过去的稳定而出现价值增长，也就是说，超级豪宅涨的比其它品种更多，这也是一种价值再凝聚。在国内，一线城市已经到了这个节点，强二线则在1:3与3:1之间，二线城市是1:3。也就是说，即使上述一）二）都不复存在，我国也已经到了急需价值再凝聚的时候了。这是一个14 亿人口的超级大国的价值再凝聚，是人类所从未有过的！价值再凝聚的幅度能有多大？这个恐怕会让很多人掉眼珠子。假设说公租房的租金只能控制在相当于市场租金的 60%，也就意味着跟公租房档次类同的商品房，价值将被释出 40%，而由于公租房的体量巨大，因此这个价值的释出总量也是巨大的。即使如此，我们还是保守一些，假定只有40%的释出价值需要一些仍然有效的房地产的凝聚，而且出于保守的需要假定这两端是相等的——事实上具备再凝聚价值的房地产一定是更少的。那么上述 40%的释出价值就需要依旧具备稀缺特征的房地产的凝聚，释出的物业是价值-40%，而后凝聚的物业是价值+40%。那么后者的获益相当于前者来讲是多大呢？计算如下： 40%-(-40%)=80%！也就是说，最保守的估计是仅仅价值横向转移部分，就达到了80%，你还想说什么？！看到这里你可能就会问，那是不是只有超级豪宅才有机会呢？不是，除此还有五种特别的价值凝聚类型，涉及到一些中低端的物业，同样拥有上述幅度的价值再凝聚空间，这个到时候在密讲上公开。而且，价值再凝聚不仅表现在产品类型，还表现在城际配置、城内配置、片区配置等等方面。这个也在届时的密讲上公开。上述这一切，我还没有去涉及其它对价值再凝聚造成刺激的变量，比如说法币的必然超发特性、信息经济下的财富集中特性、价值再凝聚品种的稀少与不可复制特性、三价合一对中低端的价值挤出等等。六)城际第四波的洪峰：找妈式行情+覆盖式行情关于这一点，这里就不重复了，请各位移步6月27日的《城际第四波的洪峰：找妈+覆盖or凝聚》。再次提醒各位重点关注这座城市：NN！！！！！！！！！七）500年一遇的改变，正扑向你！最后要提醒的就是：6月10日的密讲第35场@尹香武透露房地产上海密会消息后，多地即推新调控，但其实远不止此，这次新政策风向会空前改变所有楼市参与者的处境，这是五百年一遇的级别，这股风正在扑向你！这次将有2类人、3类企业、4种楼盘被淘汰！又有哪类人、哪5种片区与6种楼盘因此发财？要继续领先通报要事给你，耽误不起！7-8本周日上午第36场《超本位’密讲：500年一遇扑向你》，想在深圳见，请即找13266798623李小姐！末了，请你反复背诵：这几个字你最好默念十遍，达到顺口溜之境：省城浪潮后，价值再凝聚，覆盖式行情。这几个字你最好默念百遍，相信到迷信之境：真正凝聚价值，要靠正确思维！【超本位’密讲：剩10%名额，即将收尾!】上回密讲透露房地产上海密会消息后，多地即推新调控，但远不止此，这次新政策风向会空前改变所有楼市参与者的处境，五百年一遇扑向你！这次将有2类人、3类企业、4种楼盘被淘汰！又有哪类人、哪5种片区与6种楼盘因此发财？要继续领先通报要事给你，耽误不起！因此急务，7月8号本周日在深圳举办第36场《超本位’密讲：500年一遇扑向你》http://www.sxckwx.com/html/28932.htm。本场@尹香武汇报的内容不限于： 500年一遇的战略级转变、中美斗艳影响楼市、上海会议将带来巨变、首次“超本位进程”、房地产DG主义、后隐私时代…等，还有其他要务需提前披露。只剩10%名额、即将收尾，占位找13266798623李小姐！

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