注1：1月11日，武汉房协、大家顾问联办了《2018武汉楼势分析报告会》，218位业内人士参会。我进行了以“高原态元年”为主题的2小时演讲，涉大势、土地、客户、房价4方面的分析，点击本段文字可看独家视频，这是第二次公开演讲视频。

注2：本政策建议写于2013年底，并通过提案或议案方式提交政府。有些建议已经被采纳、有些即将被采纳。回头看依然很有价值，为能够推动行业进步感到欣慰。现已可公开，供大家参考。

深圳房价健康化的五类建议’正文：

一）降低企业租赁成本，增加持有物业吸引力，分流开发压力

深圳房企之所以不愿意持有物业，重要的原因是，企业持有物业出租的成本太高。以企业出租商用物业为例，12%的房产税、5%的营业税，以及城市维护建设税及教育费附加、年终汇算清缴的企业所得税、印花税。而高额的增值税等，又使得企业通过三级市场转让物业无利可图。

结果，企业就一股脑进入住宅开发市场，据大多数要通过开发来盈利、维持生计。导致住宅市场过热。建议学习香港，降低租赁成本、实现企业与个人或家庭持有房产相同的成本。否则偏向型的扶持政策必然带来偏向型的结果。

二）与时俱进，修正相关市场条例

1、允许建筑转性，允许产权重新查丈、划小

深圳很多位置越来越旺的工业区，目前只能推倒重来，带来巨大浪费。使得全市的沉淀成本越来越高，就有成本无法发挥作用而被拆除沉淀。如果允许在满足消防的前提下，转换性质，就就能够立即提供很多中小户住宅的供应。这就要求有两个做法必须实现：允许建筑转性、允许产权重新查丈、划小，以便租赁与转让。

2、尽快取消商用物业的各类歧视政策，降低住宅市场压力

现在，在土地使用年限、金融政策、持有成本上，商用物业有诸多歧视，从而导致很多应该进入商用物业的资金，被迫想尽一切办法进入了住宅市场，导致住宅市场过热、而商用物业市场门可罗雀。

3、鼓励租住住宅

现在，解决居住问题被简化成为购房，但其实，“居者有其屋”是任何经济体都无法实现的目标，因为土地空间是最稀缺的资源。居者不必要有其屋，租房子住也应该成为正常的选项。因此，对于租房子住的行为，应该在宣传上、个税抵扣上予以支持，形成分流，降低住宅市场压力。

三）与时俱进，修正相关建筑条例

1、取消日照限制、极大地提高容积率

深圳位处南方，日照充足、天气炎热，人们更多的时候是躲避阳光而不是寻找日晒。在低纬度地区，建筑往往都是不讲究日照条件的，只有高纬度地区才过度地追求日照，而我国的建筑条例承续苏制，苏联就是极高纬度的国家。建议深圳有条件放宽日照条件，充分利用土地，完全可以学习香港、新加坡的做法。

深圳现在的主流住宅容积率为3.0，作为可开发建设用地少于香港的城市，应该尽快提高容积率到6.0左右甚至以上。

2、一刀切，严禁偷面积、搞赠送

现在的情况是，品牌公司由于注重声誉，不敢搞赠送、偷面积。但是行业内一旦有偷面积的，其它企业只能追随，不跟从就会严重吃亏。而偷面积事实上使得账面房价快速拉升。

事实上某些房子如果考虑到偷面积情况眼中，实际价格远比账面价格低。建议从今严格控制，必须搞一刀切，全部都不允许赠送、偷面积，学习香港严格控制发水率的做法，降低账面房价。如果不控制偷面积，赠送面积比例越来越高，深圳的账面房价超过香港指日可待！

四）土地市场要革新

1、划细宗地，加快供应速度

建议深圳要尽快划细宗地，避免过大地块的出让。过大地块出让必然导致形成供应的速度，慢。只有划细宗地出让，才能加快形成供应的速度，而且使得城区空心化、拼图化的现象减少，迈向建设一块成熟一块、然后阵地式推进。

2、需要大幅度减少工业用地和写字楼占比，增加住宅用地

在深圳可开发建设的土地总量中，近40%被用作工业厂房用途，做居住用途的比例仅为25%，这很容易导致住宅用地地价过高。建议对以前规划落后的公用事业、工业厂区、港口区，通过合理修改规划变为居住用途。其次，目前深圳的写字楼规划太多，容易造成资产沉淀和空置风险。

建议除几个中心区外，其他地段写字楼规划应慎重，代之以规划住宅来缓解住宅供应压力。

3、预防土地危机，推动旧改增加土地供应

香港的法例曾经规定，85%的业主同意后，就可以启动旧改，剩余的15%业权将强制过户给旧改方。但难以启动，后来重新修改条例并获得通过，降低到75%的要求，之后才逐渐能够启动。深圳旧改的规定要严格得多，90%、95%甚至要求100%同意才能启动旧改的做法，事实上使得旧改无法进行。

寻求完全同意的社会成本，已经高昂到令全体市民无法承受。而深圳净地已经所剩无几，未来只能依赖于旧改提供增量，旧改已经事关城市的未来命运。旧改本来历时就非常长，十年才养成一个项目都已经算好的了，此类案例比比皆是。因此，深圳有必要学习香港，降低旧改成本，否则城市的空间危机就会以更强的姿态爆发。

4、进行新市镇规划，租借东莞、惠州靠近深圳的土地

学习东京，深圳应该尽快出台自己的新市镇规划，以政府为主导，如果能够在沙井、松岗、坪山、光明等地规划5个新市镇，并以轨道交通进行链接，让各家房企进入开发，就能够快速疏散城区人口压力。

租借东莞、惠州靠近深圳的土地，发展大量的深X合作区---不仅仅是产业合作，享受深圳的电信、教育、社保、交通，事实上扩大深圳的可居住面积。

五）搞活二手交易、限制进入的同时放开退出渠道

现在，二手市场被控制住，这相当于降低了二手房的供应。现在房产供应越来越借助于二手房的供应。控制二手交易，事实上降低了供应量，对于稳定房价是不利的。应该在限制进入的同时，放松退出渠道，搞活交易、增加二手楼供应。

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