在昨天下午15:00~16:30的恒邦壹峯讲座上，尹香武给到场的80多位房地产投资者分析说，现在土地与房产的供应，都在快速向旧改收缩，这将带来巨大的根本性影响。而市民甚至政府都普遍忽视了这种影响。

这个观点是很久以前提出的，前年在密讲上说过，但在非闭门场所这是第一次提。今天把它写下来给大家参考。开谈前提醒你：

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40岁的深圳，旧改就成了土地房产供应的主渠道！

尹香武把市场主导的城市更新、政府主导的棚户改造，都统称为旧改。深圳现在的净地已经极度短缺，可开发建设用地已经接近于零，整个社会的土地与房产，都极度依赖于旧改。

这是与以前完全不同的市况。净地建设、旧改建设，导致的结果是不同的。净地建设，是从零开始的过程。而旧改，是将地面原有的建筑物推倒重建、实现空间升级的过程。

而推倒原有建筑物，就是原有价值的湮灭。原有建筑物投入的成本因此就成为永远的沉淀。因此，旧改其实相当于社会进行了不可撤回的提高存款准备金率，而且这个的影响远比提高存款准备金率要更为严重。

当旧改的两达到一定程度，必将导致城市的沉淀成本过高，如果这种成本接近城市的覆盖能力，甚至只需要达到覆盖能力的1/3，就会带来巨大的改变。

整个城市的生活成本、营商成本就会大幅度提高。而城市成本的主项不是别的，就是地租。而地租主要表现为房租。

也就是说，过度旧改会导致租金的大幅度上涨。因此，就深圳的情况而言，由于需要旧改的量占比太高，现在不是旧改快马加鞭的问题，而是应该考虑控制旧改进度，避免过度拆迁导致沉淀成本过高，从而引发租金的飙升。

与房价只影响有钱人不同，房租的影响则深入基层，更需要注意。如果租金涨幅过大负面作用很可能是大家所不愿意想到的。因此深圳必须保留相当的农民房、老旧房，千万不要过度旧改！

旧改能够带来升级、也可以带来窒息！

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