注：这是2015年某场讲座的速记，现局部公开

现在的房产杠杆一般可以约估它是三倍、回归到了自然杠杆率了，比原先小了一点，3倍的杠杆意味着什么？意味着总的房价每一年要涨5%，不考虑租金的情况下，才可以打平你的资金和时间成本。

如果它不涨，未来又不贴现给你，那5%就是亏的。5%是个值得你信赖的简易的房价阀值，今天谈谈这个。开谈之前提醒你：这次将有多少人、家庭与企业被淘汰、又有什么人会发横财？上回密讲透露房地产上海密会消息后，多地即推新调控，但其实远不止此！

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本场不限于：①预见500年一遇的“战略级转移”；②从“美苏争霸”到“美中竞争”的洞见分析；③几家增值几家贬：6-10上海会议精神独家透露；④首见“超本位进程”，跻身“人生胜利组”；⑤补遗：房地产DG主义、重隐私是工业化特征等等。言归正传。

你说，这是哪儿？

从投资意义上来讲，但房产还有一个讲究，你垄断了一处空间，因为各种原因，空间是对特定的人有特殊额外价值的，你就可以去“勒索”别人，比如说你的空间有学位你可以“勒索”别人，因为交通方便你可以去“勒索”别人。

但是撇开这些不谈，杠杆3倍的意思是年涨幅不能小于5%，但没有考虑租金，也许你买了你租出去了，一套房租了10000，那就不用涨5%，但是我们为了保险租金先不考虑。

如果不涨5%的话意味着你的本金其实是亏了15%的，因为杠杆撬动了你的亏损，3年算起来你必须得涨20%，不考虑租金的情况下，投资才是划算的，所以三年内如果一个房产你又不是自住，又没有特殊原因，涨幅毛估只有20%，这不是一个好选择。

当然他可以保值，但增值不是好选择，如果三年都不涨，又不给你贴现，就意味着三年内你的本金亏掉了一半，但这些是没考虑租金的进项，考虑租金进项这个量有变动，为了提高大家的风险意识，单纯就这么记，必须要三年提高20%，必须平均下来每一年的复利程度超过5%才划算，否则不划算。

朝这个方向去选，现在三年内涨20%的产品选到是不难的，但实话说，也有很多物业达不到这个标准，甚至发生结构性贬值的。这个大家要好好考虑。

有个七二法则，比如说现在房价年增长8%，看起来也低，但是72除以8，9年房价就翻番了，72法则是推断翻番的时间，用72去除这就是它的年份。115法则是推算三倍的，比如8%，115除以8，你的房产涨三倍需要多少年？14年，14年你的房子就翻三倍了，这叫115法则。

所以不要小看个位数的房价上涨，上面说了，如果排除一切干扰，你从一套房子开始可以把整个地球套在自己的腰包，记住72法则、115法则，记住这两个之后你就不会瞧不起5%、8%。

很多人瞧不起租金回报2%~3%，其实已经相当不错了。现在存款的利息2.7，意味着告诉你社会的平均利率就是2.7%，你搞制造业就是这个，所以制造业只能拼规模，其余的要获取更高的回报怎么办呢？

只能去拥有垄断权，怎么垄断？很多人觉得不好理解，你垄断你的思想，你垄断你的身体，你垄断你的爱人垄断你的儿子。国家可以垄断国土，垄断完之后说交税。

而个人垄断权里面，空间的垄断相对好做，通过房地产垄断一个空间，然后去收租（其实就是税），这个税可是净利润，不用组织、不用经过生产流程、不用面对各种安全税务、只需打个电话就收上来了等等，因此租金的含金量比做生意的利润要高出许多、大约高出90%呢，那些歧视租金2%的人真是没尝到甜头啊。

【超本位’密讲召集：战略级信号，五百年一遇】

这次将有多少人、家庭与企业被淘汰、又有什么人会发横财？上回密讲透露房地产上海密会消息后，多地即推新调控，但其实远不止此，这次的新政策新风向会改变所有楼市参与者的处境，是空前的。

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